В 2023 году я инвестировал в строительный проект на Бали, организованный знакомыми. По договорённости, мою долю должны были выкупить за $92 тысяч. Прошло уже 14 месяцев — выплаты так и нет. При этом в «Клубе 500» основателя проекта представляют как владельца активов на $10 миллионов. Что-то тут не стыкуется. Пора разобраться.

В 2023 году я принял решение поучаствовать в строительном проекте, инициированном старыми знакомыми из Петербурга. Игорь Марков планировал возвести четыре премиальные виллы в центре Убуда. Локация действительно впечатляла: панорама на рисовые поля, где строительство официально ограничено. Проект получил название «Легенда Убуда», застройщиком выступала компания HIT Villas. На сайте – эффектные визуализации, от которых трудно оторваться.

С Игорем мы были знакомы ещё с пандемийных времен, позже не раз виделись в Санкт-Петербурге. У меня к нему было определённое доверие. Его партнёр, Дмитрий Кауфман, отвечает в компании за продажи и коммуникацию с инвесторами – мы с ним учились в одном вузе.

Летом 2023 года мы встретились лично на Бали. Дима с воодушевлением делился деталями проекта, рассказывал о команде, стратегии продвижения и идее создания инвесторского сообщества. Его подача выглядела убедительно – я принял решение и отправил инвестицию.

Более того, я начал рассказывать о проекте друзьям и аудитории. Сейчас понимаю, что нам просто повезло: в итоге мы вложились в другие направления.

В ноябре я задал Дмитрию прямой вопрос: что произойдет, если я захочу выйти из проекта раньше срока? Он уверенно заявил, что недвижимость в цене только растет, а команда настолько уверена в результатах, что без проблем выкупает доли у инвесторов. Мы обсудили детали выхода и договорились о фиксированной сумме выкупа, назначив расчёт на март 2024 года.

Когда пришло время расчёта в марте, менеджер внезапно заявил, что никаких обязательств по выкупу нет: мол, если выходите раньше года, компанию это не касается. Но ведь речь шла не об апартаментах или конкретной вилле — моя доля была частью общего проекта. И озвученная сумма в $92 тыс. — это не рыночная цена, а внутренняя договорённость компании.

Продать такую долю на стороне практически невозможно. Типичная ситуация: «войти можно — выйти нельзя». Я не стал поднимать шум — решил выждать паузу.

Тем более, по их плану к августу 2024 стоимость проекта должна была заметно вырасти. Я оставил всё как есть, дал инвестиции время. Всё-таки знал ребят лично, верил, что смогут довести дело до конца.

Но всё пошло не по плану. Летом я снова вышел на связь, чтобы уточнить: как продвигается проект, всё ли готово? Ответ оказался неожиданным и неприятным: «Мы приняли сложное решение — до завершения стройки инвесторов не выпускаем».

Признаться, это заявление выбило почву из-под ног.

При этом летом было понятно, что HIT Villas — это долгосрой и никакой сдачи ни в 2024, ни даже в 2025 году не предвидется.

Я чётко дал понять, что теряю доверие к проекту, и напомнил о прежней договоренности — условия выхода остаются в силе. В сентябре 2024 у меня состоялся звонок с представителем команды.

Он обозначил три возможных сценария развития событий:

– Оптимистичный: выход в октябре

– Реалистичный: до конца года

– Пессимистичный: в начале года (позже это аккуратно трансформировалось в «к марту»)

О цене речи не шло — сумма, согласованная ещё весной, осталась «замороженной». Менеджер уверял, что моя ситуация под особым контролем. Звучало и такое: «Есть земля на Бали, продадим — погасим обязательства. А если не получится — компенсируем из личных средств». Эту «страховочную подушку» я тогда особенно запомнил.

После очередного звонка я опубликовал такую сторис:

Почти сразу после сториса мне позвонили оба основателя проекта — уговаривали удалить публикацию. Аргумент был простой: такие посты могут спугнуть новых инвесторов.

Но давайте будем откровенны: разве я сказал хоть что-то, что не соответствует реальности? Почему честный рассказ о происходящем внезапно становится чем-то, что нужно прятать?

Я пошёл навстречу — удалил сторис. Это был мой способ показать: окей, даю ещё один шанс уладить всё по-человечески. Попросил общий звонок с Марковым — хотелось услышать позицию напрямую от руководителя.

На созвоне услышал следующее:

– «Никаких гарантий выхода мы не давали, это Дима тебе помогает по доброте душевной» – «Договоренности с менеджером? Они ничего не значат» – «Официальных документов не будет — подписывать ничего не станем»

И напоследок — фраза, которую я запомню надолго (дословно):

«Я же тебе говорю, перепродажа твоей доли — это мой САМЫЙ последний приоритет в этом проекте. САМЫЙ последний».

Этими словами он перечеркнул все предыдущие договоренности и фактически поставил крест на работе своего же менеджера. Хотя, между прочим, Кауфман — такой же совладелец, как и мы. По документам — партнер. Но по факту — подчинённый. И в разговоре это чувствовалось слишком отчётливо.

Я ещё могу понять снисходительный тон по отношению ко мне — мол, я «просто вложил деньги». Но зачем при этом так откровенно топтать собственную команду — остаётся загадкой.

Время шло. Начался 2025 год, и под звон бокалов мы официально вступили в самый нежелательный из всех обозначенных сценариев. В январе на горизонте вдруг возник некий «фонд», который вроде как должен был выкупить мою долю. Но, видимо, он успел изучить ситуацию глубже и исчез ещё до того, как сел за стол переговоров.

А потом грянула новость об аресте крупного девелопера-иностранца Андре и всей истории вокруг PARQ — на Бали это был гром среди ясного неба. Разумеется, сроки снова «съехали». Новое обещание: выкуп — до конца апреля. Думаешь, выполнили? Конечно, нет.

На выходе: 14 месяцев тишины и откладываний, в течение которых мой запрос просто игнорировали. Итоговая сумма выплат — $0. Это нормально для проекта с лизингом земли на 50 лет?

Всё это время ситуация просто замалчивалась. Хотя я — не какой-то случайный инвестор. Я уже почти пять лет живу на Бали. Мои друзья и знакомые — это местные застройщики, девелоперы, предприниматели.

Я автор трёх книг об инвестициях, веду блог, регулярно выступаю на профильных мероприятиях. Любой предприниматель с чутьём понял бы: честный выход инвестора — это вложение в репутацию. Но, видимо, в HIT Villas другая математика.

И вот парадокс: 30 апреля 2025 года в Instagram Игоря Маркова выходит новый пост — всё как надо: красивая картинка и вдохновляющая подпись. Ни намёка на обязательства или нерешённые вопросы.

Еще в феврале Игорь с энтузиазмом рассказывал о своем «самом дорогом путешествии» — поездке в Антарктиду. Ну а что, проблемы инвесторов — это ведь не его забота, правда?

В конце концов, неудивительно, что руководитель предпочитает наслаждаться жизнью, а не разбираться с трудностями партнёров. Ладно, хватит на сегодня — время подводить итог.

1 — Почему инвестора, недовольного ситуацией, держат более года, если его доля всего 0,5%, а проект вроде бы перспективный?

2 — Как можно владеть арендой земли на 50 лет и одновременно так быстро подмочить свою репутацию?

3 — Неужели $92 тысячи из заявленных $10 миллионов — это та сумма, ради которой стоит рисковать доверием и репутацией на рынке?

Скам в недвижимости — это мошеннические схемы, когда человека обманывают в сделках с арендуемой, покупаемой или продаваемой недвижимостью, а также при инвестициях в проекты на ранних этапах. Особенно часто это встречается в популярных туристических направлениях и на интернет-платформах.

Я не считаю проект HIT Villas откровенным скамом. Скорее, это пример глубокой управленческой ошибки и непродуманной стратегии руководства.

Пока я не считаю проект HIT Villas откровенным скамом. Скорее, это пример глубокой управленческой ошибки и непродуманной стратегии руководства.

Спасибо, что прочитали эту историю до конца. Если ситуация изменится, я обязательно обновлю материал. Желаю вам удачи и осторожности при вложениях в недвижимость на Бали!

Обновление 22 июля 2024

Спустя неделю после моей публикации мне позвонил Марков, чтобы договориться на новые условия. Дела в компании похоже действительно идут не очень, поэтому я решил снова уступить и предложил рассрочку.

Мы согласовали график. С учетом полуторагодовой задержки это был серьезный шаг навстречу с моей стороны.

Но каково же было мое удивление, когда застройщик не смог выплатить даже $2000. Чтобы вы понимали, это 0,075% от заявленной стоимости всего проекта ($8 млн).

Дальше мне написал Кауфман и gpt-текстами убедил в том, что с июля-то точно начнем платить!